Retrofitting immobilier : définition, avantages et conseils pour moderniser votre patrimoine

Similaire à une modernisation des bâtiments, le retrofitting offre une nouvelle vie aux parcs immobiliers existants. Que signifie exactement ce terme ? Quels bâtiments peuvent en bénéficier et quels en sont les avantages ? Découvrez comment prolonger la durée de vie et l’attractivité de votre patrimoine, tout en optimisant la gestion de vos ressources grâce au retrofitting.

Retrofitting : définition dans le secteur de l’immobilier

Évoqué dans le contexte de l’immobilier, le terme retrofitting englobe l'ensemble des actions qui visent à moderniser, rénover et améliorer les performances d'un bâtiment ou parc immobilier existant.

Cette démarche va au-delà d'une « simple » rénovation énergétique. Si le rétrofitting implique effectivement une réflexion sur l’efficacité énergétique, il recherche surtout une amélioration globale de la performance du bâti, tant environnementale que fonctionnelle. 

Le retrofitting vise à remédier aux défis posés par les structures vieillissantes ou dégradées en améliorant les bâtiments tout en préservant leur histoire et leur structure originelle.

Pour résumer, le rétrofitting consiste en une « mise à niveau » d’ouvrages existants, pour lesquels l’aménagement, les installations ou le respect aux normes est en passe de devenir obsolète. 

Quels types de bâtiments peuvent faire l’objet d’un retrofitting ?

Le champ d'application du rétrofitting est très large et s’étend à de nombreuses variétés de bâtiments : 

• Bâtiments de bureaux : ils sont soumis à des exigences strictes en matière d'efficacité énergétique et de réduction des consommations. Par ailleurs, les modes de travail ayant évolué au cours des dernières décennies, il est possible que les aménagements des anciens bâtiments de bureaux ne soient plus tout à fait adaptés aux besoins actuels. Le retrofitting peut alors inclure l'installation de systèmes de chauffage et de refroidissement plus efficaces, l’ajout de protections solaires en cas de grandes surfaces vitrées, le décloisonnement de certains espaces ou l'adoption de technologies intelligentes pour la gestion des équipements.

• Logements collectifs, copropriétés et anciens bâtiments de type « HLM » : les immeubles résidentiels anciens sont souvent de véritables « passoires » énergétiques. Traités collectivement, ces logements peuvent bénéficier du retrofitting en adoptant des solutions éco-énergétiques comme l’amélioration de l’isolation thermique, le choix d’un mode de chauffage collectif plus performant, une meilleure répartition des frais de chauffage ou le remplacement des menuiseries extérieures. Ces améliorations sont profitables aux propriétaires bailleurs, aux locataires et aux propriétaires occupants.

• Bâtiments industriels : parfois considérés comme énergivores, les sites industriels peuvent optimiser leur efficacité en modernisant leurs équipements, en renforçant l'isolation thermique, ou en contrôlant plus précisément leurs consommations. L’amélioration des process de production et l’automatisation sont également des pistes potentielles d’économies. 

• Établissements d’enseignement : les écoles et universités souffrent d'un taux d’occupation en dents de scie. Ces édifices peuvent par exemple bénéficier du retrofitting par la mise en place de solutions de programmation ou de détection de présence (notamment pour l’éclairage ou le chauffage). Découvrez ici comment l'université de Bordeaux à modernisé ses bâtiments et mis en place une stratégie de performance énergétique et de contrôle de la qualité de l'air avec Wattsense

• Bâtiments publics : il s’agit parfois d’édifices anciens, dont la conception est assez éloignée des normes environnementales actuelles et des règles d’accessibilité en vigueur. Sur le principe d’« État exemplaire », les bâtiments publics sont plus que jamais concernés par la modernisation des installations et l’amélioration de leurs performances.

• Bâtiments historiques : dans le respect de leur architecture d’origine et du patrimoine, certains bâtiments historiques peuvent faire l’objet d’un retrofit. Cela peut impliquer l'installation de technologies discrètes (capteurs, éclairages économes en énergie) et l'utilisation de matériaux compatibles avec l'époque du bâtiment.

L’ace-retrofitting : catalyseur de modernisation

Dans le cadre du retrofitting, l'ace-retrofitting (advanced connectivity enhancement retrofitting) agit comme un accélérateur de modernisation. Par exemple, si un bâtiment a bénéficié d’améliorations énergétiques via le retrofitting, l'ace-retrofitting peut être utilisé pour surveiller et ajuster en temps réel les paramètres de ces nouvelles installations. Il offre également la possibilité d'automatiser certains processus pour maximiser l'efficacité énergétique, sans altérer le confort des occupants.

Pour résumer, l'ace-retrofitting associe la connectivité aux stratégies du retrofitting. Il permet d'optimiser les systèmes de gestion technique (GTB) déjà en place, en les rendant plus intelligents, plus économes en énergie, et plus simples d’utilisation. 

L’ace-retrofitting constitue un atout pour faire évoluer vos actions avec les besoins changeants de votre patrimoine immobilier. Les technologies connectées peuvent s’adapter pour intégrer de nouveaux équipements (capteurs, compteurs) et s'ajuster aux exigences des réglementations environnementales en vigueur ou à venir.

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Les avantages du retrofitting pour votre parc immobilier

Tendre vers des bâtiments plus écologiques

L'un des premiers avantages du retrofitting est son impact écologique positif. Rénover un bâtiment de manière intelligente réduit son empreinte carbone et évite de démolir pour reconstruire. 

Par ailleurs, le processus de retrofitting intègre des solutions pour limiter le recours aux énergies fossiles. Les propriétaires immobiliers peuvent ainsi jouer un rôle crucial dans la transition vers un patrimoine plus durable.

La construction de bâtiments neufs de plus en plus performants ne suffit pas pour réduire significativement les émissions de carbone. Une part conséquente des ouvrages existants seront toujours en activité en 2050. Une modernisation progressive du parc immobilier existant est donc indispensable pour atteindre les objectifs de neutralité carbone visés à l’échelle européenne. 

Réduire les coûts d’exploitation

Entamer un processus de rénovation en retrofit sur l’ensemble d’un bâtiment représente bien sûr un investissement financier conséquent. Mais les avantages en termes d’économies, de confort ou de productivité le sont également. 

L'une des principales contributions du retrofitting est l'amélioration de l'efficacité énergétique des ouvrages. L'installation de systèmes de CVC plus performants ou l'isolation thermique renforcée réduisent la consommation d'énergie, et donc, les coûts d'exploitation associés. 

L’ajout de technologies connectées optimise ces gains en permettant une gestion plus automatisée des bâtiments. Les capteurs intelligents ou les systèmes de contrôle/programmation utilisent encore plus efficacement les ressources, limitant les gaspillages et les dépenses évitables.

Ces systèmes de surveillance en temps réel peuvent aussi prévoir les dysfonctionnements et recommander des opérations de maintenance préventive. En anticipant les problèmes potentiels, vous pouvez intervenir avant que des défaillances ne se produisent, évitant des coûts de réparation parfois plus élevés.

Préserver ou augmenter la valeur immobilière des biens

Sur le marché immobilier, les bâtiments anciens (logements ou locaux professionnels) sont en concurrence avec des biens neufs, performants et réglementairement conformes. 

Une « remise à niveau » permet de limiter la dépréciation immobilière de votre bien, voire d’augmenter les loyers selon le niveau de prestation proposé après amélioration.

En adaptant les aménagements aux usages actuels, le retrofitting des parcs immobiliers prolonge leur durée de vie, empêchant leur obsolescence « fonctionnelle » ou « règlementaire ». L’un des meilleurs exemples d’obsolescence réglementaire concerne les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), bientôt interdits à la mise en location.