Comment anticiper les besoins de maintenance des bâtiments tertiaires grâce à la GTB ?

Dans le secteur de la gestion immobilière, on constate souvent que les bâtiments tertiaires de petite et moyenne taille manquent de solutions de maintenance avancées. Contrairement aux bâtiments industriels où la GMAO (gestion de la maintenance assistée par ordinateur) est monnaie courante, elle est rarement prioritaire pour ces types de structures. 

Pourtant, anticiper les problèmes de maintenance (y compris sur des ouvrages de taille modeste) offre de nombreux avantages : prévention des arrêts d'activité, réduction des coûts d'exploitation et confort des occupants. La question qui émerge est alors la suivante : quelle solution alternative à la GMAO est capable de répondre efficacement aux besoins spécifiques des bâtiments tertiaires ? 

Vous êtes propriétaire ou gestionnaire d'un bâtiment tertiaire ? Découvrez comment la mise en place ou l'amélioration d'un système de GTB peut vous permettre d'anticiper vos besoins en maintenance, d'éviter les défaillances et de réduire vos dépenses d’exploitation.

Le rôle crucial de la GTB pour optimiser la maintenance des bâtiments tertiaires

Dans les bâtiments tertiaires de petite et moyenne taille, la GMAO n'est pas toujours une priorité, bien que la maintenance soit tout aussi cruciale. 

En parallèle, les exigences réglementaires croissantes en termes de réduction des consommations énergétiques et le décret BACS incitent (plus ou moins explicitement) les bâtiments à s'équiper de technologies telles que la GTB ou les solutions connectées. La GTB devient donc peu à peu un équipement qui se répand dans les bâtiments de toutes tailles, mais qui reste toutefois sous-estimée dans l'usage spécifique de la maintenance.

Les avantages méconnus de la GTB

Non seulement la GTB permet une maintenance curative améliorée (intervention déclenchée dans un délai très court en cas de problème), mais bien utilisée, elle peut aller jusqu'à proposer une approche prédictive dans certains cas. 

En collectant des données et en programmant des actions en fonction des résultats obtenus,  il est envisageable de prévoir quand un équipement pourrait demander une réparation ou un remplacement, avant même qu'il ne tombe en panne.

Précision à connaître : la maintenance prédictive s'adapte aux besoins réels des équipements, contrairement à la maintenance préventive qui suit un calendrier fixe de remplacement des équipements. Ainsi, elle évite le remplacement prématuré de composants qui ne sont pas encore en fin de vie, ce qui contribue à réduire les coûts d'exploitation et à prolonger la durée de vie des équipements.

Upgrader une GTB existante avec l'IoT

Pour enrichir une GTB existante, les technologies sans fil de type LoRaWAN sont idéales. Via des capteurs IoT notamment, elles permettent de collecter des données précieuses sur le comportement des équipements techniques, sans avoir à tirer de nouveaux câbles ou à investir des zones difficiles d'accès dans les ouvrages existants.

L'idée est donc de répartir des capteurs (ou des sous-compteurs) pour suivre les performances des équipements en fonction de leurs conditions de fonctionnement. Cette surveillance continue détecte et met en évidence les valeurs anormales qui pourraient indiquer un dysfonctionnement ou un besoin d'entretien.

Par exemple, des capteurs de CO2 ou d'humidité peuvent détecter une baisse de performance du système de ventilation, signalant la nécessité d'un remplacement ou d'un nettoyage des filtres. Autre exemple : une baisse de luminosité accompagnée d'une hausse de la consommation électrique peut être révélatrice d’un éclairage en fin de vie.

Exemples de fonctionnalités utiles de la GTB associée à l’IoT

Voici des actions mixant efficacement GTB et IoT dans une optique d'optimisation de la maintenance :

• Surveillance continue à distance : les équipements IoT permettent de détecter les anomalies dès qu'elles surviennent, sans avoir besoin de se déplacer régulièrement sur place lors de visites préventives. Par exemple, ils peuvent détecter une fuite d'eau quasi immédiatement, avant qu’elle n'entraîne des dégâts matériels lourds ou des surconsommations coûteuses.
• Commande d’actions à distance : la GTB permet non seulement de surveiller, mais aussi d'agir à distance automatiquement selon la situation constatée. Les opérateurs peuvent prendre des mesures préventives ou correctives sans avoir besoin d'intervenir physiquement sur site, ce qui réduit dans le même temps la latence de réaction. Lorsqu'une valeur mesurée dépasse les seuils autorisés, il est par exemple possible de programmer des arrêts automatiques pour éviter des incidents ou des dommages.
• Programmation d'alarme : lorsqu'il n'est pas possible d'agir à distance automatiquement, la programmation d'alarme est une alternative efficace. Elle alerte les occupants immédiatement en cas de problème, qui peuvent ainsi réagir rapidement. Reprenons l'exemple de la détection d'une fuite d’eau : les usagers peuvent couper l'alimentation d'eau immédiatement et prendre le temps de réparer l'origine du problème, le tout sans dommages supplémentaires.
• Historiques et reportings de suivi : les fonctionnalités de suivi permettent de conserver des historiques de comportement de vos ouvrages. Vous pouvez alors établir des statistiques sur la durée de vie réelle des équipements ou de leurs composants. Cette fonction est particulièrement utile pour anticiper leur remplacement au plus près de vos besoins réels, évitant de le faire trop tôt ou trop tard. La durée de vie de chaque élément est prolongée, optimisant ainsi vos coûts d'entretien et d'exploitation.

Améliorez votre GTB grâce à la solution connectée Wattsense

Vous envisagez de moderniser vos installations pour une gestion optimale de vos opérations de maintenance ? La technologie Wattsense simplifie le processus de collecte et de centralisation de vos données.

Tower Control

La GTB pour piloter simplement les bâtiments de petite et moyenne taille.

En savoir plus