Le contrat de performance énergétique : une démarche aux multiples avantages

Pour impacter significativement les consommations, la rénovation énergétique des bâtiments existants requiert d'importants investissements financiers. À travers une obligation de résultat définie dès sa souscription, le Contrat de Performance Énergétique (CPE) sécurise cet engagement financier initial. Il garantit des niveaux de performance énergétique chiffrés, sur une période limitée. Découvrez comment mettre en place un CPE afin d’en maximiser les avantages.

La technologie Wattsense est une solution de connectivité intuitive qui accompagne dans la mise en œuvre d'un Contrat de Performance Énergétique (CPE). Elle facilite l'installation d'un système de gestion technique dans vos bâtiments (GTB), indépendamment de leur taille. Découvrez-en plus ici.

Qu’est-ce qu’un Contrat de Performance Énergétique (CPE) ?

Définition et fonctionnement du CPE

Le contrat de performance énergétique est un outil qui exprime la volonté d’un maître d’ouvrage (syndic de copropriété, entreprise privée, collectivité) d’investir pour améliorer les performances énergétiques d’un ou plusieurs bâtiment(s).

Ce contrat est conclu entre ce maître d’ouvrage (public ou privé) et une entreprise. Il garantit par écrit, et sur une durée prédéfinie, un niveau de performance énergétique à atteindre. L’objectif est établi par rapport à une situation initiale de référence. La durée du contrat peut être fixée librement en fonction du plan d’action établi. 

En fonction de la nature du CPE, l’opérateur titulaire du marché peut être une société de gestion d’énergie, une entreprise de facility management ou une entreprise de travaux.

Contexte réglementaire : la sobriété énergétique au coeur du dispositif

Si les bâtiments neufs sont soumis depuis plusieurs années à des exigences strictes en matière de sobriété énergétique, les ouvrages existants ne sont pas en reste. 

Au travers d’exigences grandissantes, la législation œuvre en faveur d’une réduction massive des consommations énergétiques dans les bâtiments existants. Les lois Grenelle 1 et 2, la loi relative à la transition énergétique, et plus récemment, le décret tertiaire, imposent des objectifs chiffrés en termes de réduction des émissions de GES et d’efficacité énergétique. Ces objectifs sont par ailleurs limités dans le temps avec des échéances « paliers » jusqu’en 2050.

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire (issu du décret tertiaire de la loi ELAN) est un exemple de réglementation progressive. Il conduit les acteurs du secteur tertiaire vers la sobriété énergétique. Ses objectifs : une réduction des consommations d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 (par rapport à 2010).

Pour atteindre les ambitions du gouvernement (tous secteurs confondus), des actions globales doivent être menées, allant au-delà de « simples » rénovations énergétiques. Des installations de qualité, un entretien rigoureux des équipements et une modification des comportements doivent soutenir l’efficacité de ces travaux. Une meilleure maîtrise des consommations permet également de se prémunir contre les hausses répétées des prix de l’énergie. 

Quels sont les différents types de CPE ?

Grâce à plusieurs types de contrats, le CPE s’adapte à tous les budgets et à toutes les tailles de patrimoines.

Le contrat de performance énergétique « Services »

Il s'adresse aux ouvrages relativement récents qui ne nécessitent pas de lourds travaux, mais dont le fonctionnement mérite d’être optimisé. Il peut aussi représenter une première étape pour les maîtres d’ouvrage qui disposent d’un budget limité. Le CPE services permet de générer des économies d’énergie de l’ordre de 10 à 20 % par rapport à la situation initiale. Il peut inclure l’installation de solutions de GTB (Gestion technique du bâtiment), d’équipements programmables, automatisés (éclairage, chauffage) ou l’intégration d’une source d’énergie renouvelable.

Le contrat de performance énergétique « Travaux et Services »

Également appelé CPE « Global », il demande un investissement financier plus important mais permet de réaliser des économies conséquentes, particulièrement sur les bâtiments anciens (de l’ordre de 20 à 50 %). En plus d’actions relatives au fonctionnement quotidien, le CPE global intervient sur l’enveloppe du bâti (isolation thermique, menuiseries extérieures) et/ou sur les systèmes de chauffage, refroidissement, ventilation. 

Pourquoi mettre en place un CPE : les avantages pour les propriétaires de biens immobiliers

Des économies d’énergie garanties

Il est parfois difficile pour les maîtres d’ouvrage d’engager des sommes conséquentes dans une rénovation énergétique sans savoir quand (ou même si) un retour sur investissement sera possible. 

Le CPE répond efficacement à cette crainte grâce à un avantage de taille : la garantie de performance énergétique (GPE). Elle constitue une obligation de résultat de la part de l’opérateur envers son client, qui a ainsi l’assurance que les objectifs de performance seront bien atteints. Dans le cas contraire, un système de bonus/malus est mis en place en faveur du maître d’ouvrage.

La GPE permet non seulement au maître d’ouvrage d’être dédommagé en cas de non-atteinte des objectifs, mais il engage aussi les opérateurs à s’impliquer sur la durée dans un travail de qualité.

Dans le cadre d’un CPE, l’objectif contractuel est souvent exprimé en pourcentage par rapport à une situation initiale de référence. Par exemple : réduire la consommation énergétique de 25 %, au bout de 5 ans. 

Les objectifs du gouvernement étant également exprimés en pourcentage relatif, cette manière de décrire la garantie contractuelle est cohérente pour s’assurer de remplir les obligations réglementaires.

Une rénovation énergétique sur mesure

L’autre avantage majeur du CPE réside dans sa modularité et sa capacité d’adaptation. Les travaux à réaliser s’ajustent : 

• à la configuration des lieux ;
• à la taille du patrimoine étudié ;
• à l’usage du bâtiment ;
• aux contraintes techniques ;
• aux capacités financières et aux ambitions du maître d’ouvrage ;
• à la visibilité du maître d’ouvrage quant à l’évolution du bâtiment (mise en vente, rénovation, extension).

Il en résulte un plan d’action sur mesure, réellement adapté à la configuration des lieux, avec des objectifs de réduction des consommations réalistes au regard de la situation initiale. 

De plus, les travaux à inclure dans le CPE sont très diversifiés, allant dans le sens d’une démarche globale sur l’intégralité d’un ouvrage. Le maître d’ouvrage, sur les conseils de l’entreprise chargée du contrat, peut « piocher » parmi les actions possibles, les plus pertinentes pour sa situation.

Une réduction des coûts de maintenance

Les équipements neufs ne le restent pas éternellement. La phase d’exploitation représente plus des trois quarts du coût global d’une construction. Ce coût comprend le remplacement des équipements d’origine en fin de vie, les réparations diverses, et bien sûr, les consommations quotidiennes (eau, électricité, etc…). 

L’entretien rigoureux des installations engage les propriétaires de biens immobiliers dans un cercle vertueux. Les équipements bénéficient d’une durée de vie plus longue, ils conservent leurs performances optimales plus longtemps, et la maintenance curative (réparations) est réduite. 

Pour réduire les coûts induits par les réparations et/ou les surconsommations, les systèmes de détection automatique de dysfonctionnements sont une piste à envisager (détection de fuites par exemple). 

À savoir : pour s’assurer de maîtriser tous les paramètres qui influencent les consommations énergétiques d’un ouvrage, l’opérateur retenu dans le cadre du CPE assure lui-même l’exploitation et la maintenance des systèmes pendant toute la durée du contrat.

Comment s’assurer d’atteindre les objectifs du contrat de performance énergétique ?

L’importance du diagnostic initial

L’une des difficultés liée à la garantie de performance du CPE est de fixer un objectif à la fois ambitieux et réalisable au regard de la situation initiale. 

Pour ce faire, la phase d’études et le diagnostic énergétique au démarrage de l’opération sont déterminants. Plus les informations recueillies sont nombreuses et fiables, meilleure est la qualité du plan d’action élaboré.

Pour atteindre les objectifs fixés, la société choisie détermine (en fonction de la situation de référence) les actions qui auront un maximum d’impact sur les consommations du bâti. Il s’agit des opérations à engager en priorité.

Pour un maximum d’efficacité, le plan d’action doit comporter une estimation budgétaire la plus précise possible pour laisser le temps au client de demander tous les financements envisageables. Plus les subventions obtenues seront nombreuses, plus l’ampleur des travaux pourra être grande.

La collecte des données en temps réel : rôle des technologies connectées

Pour s’assurer d’atteindre les objectifs du CPE, un suivi régulier des consommations est essentiel, mais insuffisant. 

De nombreux paramètres impactent l’efficacité énergétique des ouvrages : température extérieure, données météorologiques, dysfonctionnements éventuels, comportement des usagers, etc. Or, la surveillance humaine est limitée dans la collecte et l’analyse efficace de toutes ces données simultanément. Les technologies connectées se révèlent alors d’excellentes alliées pour assurer le succès d’un CPE. Une surveillance dynamique du bâtiment permet de réagir presque en temps réel aux observations constatées. 

Grâce à différents points de mesure répartis stratégiquement dans la construction, les solutions de GTB peuvent fournir des rapports sur les consommations, l’état des équipements ou détecter des anomalies. À cela s’ajoutent les applications de gestion, de contrôle et de communication à distance, qui transforment les ouvrages en Smart Buildings à forte valeur ajoutée.

Attention, la collecte de données n’est cependant pas une fin en soi. La valeur ajoutée d’un patrimoine performant réside dans un choix pertinent des informations à étudier, une interface fluide et exploitable par ses utilisateurs. L’interopérabilité des différentes applications est donc un facteur clé dans la réussite d’un projet de rénovation énergétique. 

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L’implication et la sensibilisation des occupants

Le succès d’un contrat de performance énergétique ne repose pas uniquement sur la qualité des installations. Les conditions d’usage peuvent impacter significativement le rendement des équipements, même les plus performants. 

En ce sens, il est important d’impliquer les occupants du bâtiment dès le début du projet. Les enjeux de la démarche doivent leur être expliqués en détails, ainsi que les avantages qui en découlent (confort, santé, augmentation de la valeur des biens immobiliers). Pour un maximum d’engagement, des actions complémentaires peuvent être envisagées comme une information régulière sur l’avancement des travaux ou l’organisation de formations pour utiliser les nouveaux équipements de manière adaptée (particulièrement les solutions connectées).

Comment financer les travaux d’un contrat de performance énergétique ?

Les différents modes de financement possibles

Le CPE n’est pas un dispositif d’aide financière en tant que tel. Il s’agit d’un outil, d’une feuille de route menant vers un objectif précis. Grâce à son obligation de résultat, le CPE peut cependant laisser entendre un retour sur investissement à plus ou moins long terme grâce aux économies d’énergie réalisées.

Voici les différentes solutions de financement possibles dans le cadre d’un contrat de performance énergétique : 

• L'autofinancement : dans cette configuration, le coût des travaux est entièrement couvert par les économies d'énergie réalisées à l’issue du contrat. Le porteur de projet doit cependant investir la somme initiale pour engager les travaux. À noter que plus l’objectif de réduction des consommations est ambitieux, plus le coût de l’opération risque d’être élevé.
• Le tiers-financement : ici, la société en charge du CPE propose un montage financier à son client, en intégrant tous les dispositifs d’aides envisageables pour compléter ses fonds propres (CEE, prêts aidés, subventions). 
• Le tiers-investissement :  l’opérateur titulaire du marché finance lui-même les travaux de rénovation prévus. En contrepartie, une redevance lui est versée (généralement sous forme de créances sur le montant des économies réalisées à l’issue du CPE). Le tiers-investissement permet aux maîtres d’ouvrages de remplir leurs obligations réglementaires et de profiter d’un ouvrage performant sans impacter significativement leur trésorerie.

Les dispositifs d’aides et subventions

Les certificats d’économie d’énergie

En fonction de la nature des travaux envisagés dans le CPE, une partie d’entre eux peut être couverte par les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE). C’est notamment le cas pour l’installation d’une GTB de classe B, comme stipulé dans la fiche standardisée BAT-TH-116. 

Ce dispositif encourage particuliers et professionnels à engager leur transition énergétique grâce à des subventions. Les primes CEE sont généralement versées par les gestionnaires d’énergie. Pour en bénéficier dans le cadre d’un CPE, la réduction de la consommation d'énergie du bâtiment doit être supérieure ou égale à 20 %, pour une durée minimale de 5 ans. 

Les aides de l’État

Pour les micro-entreprises, TPE et PME, il existe des dispositifs d’aides prenant la forme de prêts participatifs (le Prêt Éco-Énergie : PEE) ou de crédits d'impôts en cas de travaux de rénovation énergétique.

Les aides de l’ADEME

À l’échelle nationale, l’ADEME propose des aides financières forfaitaires accordées en fonction de l’investissement réalisé. Les « Tremplins PME » peuvent notamment servir à financer la phase d’études précédant un CPE ou l’accompagnement du projet par une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). Il existe d’autres aides spécifiques à chaque direction régionale de l’ADEME.

Bien plus qu’une « simple » performance à atteindre, l’efficacité énergétique d’un ouvrage fait partie d’un projet de plus grande envergure. La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la santé, le confort des utilisateurs, la productivité des entreprises et la valeur des biens immobiliers sont également des aspects qui profitent de l’établissement d’un CPE.

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