Décret tertiaire : le guide pour s'y préparer

Le décret tertiaire est sur les rails depuis octobre 2019. Ce texte législatif définit des objectifs ambitieux de réduction de consommation d’énergie. Les propriétaires, les gestionnaires d’immeubles à usage tertiaire et leurs locataires peuvent d’ores et déjà se préparer et anticiper les changements à venir.

Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Ce décret entré en vigueur le 1er octobre 2019 précise les modalités d’applications de l’article 175 de la loi dite ELAN (la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique).

La loi ELAN fixe des objectifs ambitieux en matière d’économie d’énergie pour les bâtiments à usage tertiaire. En prenant la consommation énergétique d’une année de référence (2010 ou ultérieure), le but est de réduire les consommations à concurrence de 40% d’ici à 2030, 50% d’ici à 2040 et 60% d’ici à 2050.

Au-delà de ces objectifs à long terme, le décret tertiaire impose également des contraintes en matière de reporting de consommation énergétique. Celle-ci devra être déclarée dès septembre 2021.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire s’applique aux immeubles à usage tertiaire. Cela exclut par définition les bâtiments du secteur agricole et industriel. L’appellation tertiaire englobe une série d’activités marchandes ou non marchandes, publiques ou privées. Parmi celles-ci, on peut citer l’immobilier, le commerce ou encore les services.

Le décret tertiaire ne s’applique qu’aux bâtiments dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m2. Pour déterminer si ce seuil est atteint, il faut prendre en compte les surfaces de plancher comme suit :

- l’ensemble du bâtiment s’il héberge exclusivement des activités tertiaires et des activités non tertiaires accessoires à ces activités ;

-les parties du bâtiment qui hébergent les activités tertiaires si le bâtiment est à usage mixte (par exemple bureaux et résidentiel) ; et

- l’ensemble des bâtiments hébergeant des activités tertiaires dans le cas de plusieurs bâtiments situés sur une même unité foncière.

Dans le cas où la surface de plancher deviendrait par la suite inférieure à 1000 m2 (par exemple, changement de destination d’un bail), le décret tertiaire continue de s’appliquer pour autant que des activités tertiaires soient toujours exercées dans le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments.

Le décret tertiaire prévoit également certaines exclusions :

- les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire ;

- les bâtiments (partie ou ensemble) destinés au culte ; et

- les bâtiments (partie ou ensemble) dans lesquels une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire est exercée.

Comment faut-il déclarer sa consommation d’énergie ?

Dès septembre 2021, le décret tertiaire impose la déclaration annuelle de sa consommation d’énergie finale. À cet effet, les autorités ont créé la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire). L’obligation de déclaration n’incombe pas forcément au propriétaire et peut être attribuée dans le contrat de bail au locataire.

L’Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire apporte déjà certaines précisions relatives à la déclaration de consommation d’énergie. Des clarifications supplémentaires sont attendues dans les mois à venir.

Comment appliquer le décret tertiaire et réduire sa consommation d’énergie de 40% d’ici à 2030 ?

Le décret tertiaire impose des objectifs ambitieux. Même si les sanctions financières en cas de non-respect restent marginales, toute entreprise devrait essayer de s’y conformer. En effet, ces objectifs s’inscrivent parfaitement dans une démarche responsable et environnementale. De plus en plus d’investisseurs et de clients accordent de l’importance à ces aspects. Pour preuve, Novethic estime que le montant des encours dans les fonds durables a doublé en France entre 2018 et 2019.

Les technologies modernes fournissent une multitude d’outils pour gérer et optimiser sa consommation d’énergie. Une première étape essentielle consiste dans la mise en place d’un Système de Management de l’Énergie, un SME. Les gestionnaires d’immeubles, les entreprises PropTech ou les spécialistes de la Gestion Technique de Bâtiment (GTB) peuvent accompagner cette démarche.

Grâce au SME, cartographier la consommation énergétique d’un bâtiment devient possible. Cela permet d’identifier les failles et de détecter des opportunités pour atteindre une gestion énergétique optimale. La mise en place d’un SME aide également à définir une stratégie à long terme et planifier les investissements requis afin d’atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire.

Que faire pour prendre une longueur d’avance ?

Au-delà d’un SME, certains outils permettent d’anticiper l’avenir en mettant en place un système compatible avec l’Internet des Objets et l’essor attendu de la PropTech. C’est le cas de la Box Wattsense.

Au niveau du reporting pur et simple, la solution de connectivité Wattsense sert à affiner les mesures en permettant par exemple une collecte des informations par locataire et non à l’échelle de l’immeuble. Si cette distinction n’est pas encore exigée légalement, sa valeur ajoutée pour un propriétaire ou un gestionnaire d’immeubles semble évidente. La logique voudrait en effet que le contrat de bail définisse des obligations en matière de consommation énergétique. Cela implique la capacité de mesurer au mieux cette consommation.

Enfin, la Box Wattsense qui intègre la spécification LoRaWAN donne accès à un ensemble d’applications destinées à améliorer les performances énergétiques. Sa simplicité d’installation et d’utilisation permet de se préparer à l’explosion des objets connectés et de l’Internet des Objets.

Le cabinet de conseil Gartner prévoit en effet une croissance de 42% du secteur de l’automatisation des immeubles à partir de 2020. Les solutions connectées vont donc se multiplier. Mettre en place dès aujourd’hui un outil de gestion approprié est donc essentiel pour tirer profit de ces nouvelles technologies.

Wattsense permet de créer de la valeur en exploitant les données du bâtiment, d'améliorer les performances des équipements, de réduire les déplacements sur le terrain et la consommation d'énergie. Les propriétaires peuvent ainsi trouver et déployer l'outil idéal de smart building et mettre en œuvre avec succès des stratégies de gestion de leur patrimoine immobilier.